Att äga bostad i Spanien som svensk

Med anledning av återkommande frågor om vad som gäller vid förvärv och ägande av bostad i Spanien följer här en sammanfattning av det väsentligaste.

Många svenskar bor, övervintrar eller har semesterbostad i Spanien. Köpet är sällan det som överraskar. Det som en köpare bör räkna med från början är en risk som knappt finns i Sverige: att någon tar sig in utan avtal och blir kvar, medan ägaren fortsätter att betala. Till det kommer den årliga deklarationen, hyresreglerna och vad som händer den dag ägaren dör.

Texten beskriver rättsläget den 5 oktober 2026. Reglerna skiljer sig mellan autonoma regioner. Texten är allmän information, inte råd i ett enskilt ärende. Baskien, Navarra och Kanarieöarna har egna skatteregimer.

Ockupation är en köprisk

Ockupation av bostad är ett verkligt och utbrett problem i Spanien, och det träffar just den typ av bostad många svenskar köper. Inrikesministeriets kriminalstatistik, återgiven av EFE, visar 16 426 kända fall av intrång och olovlig ockupation 2024 och 14 875 fall 2025, en minskning med 9,4 procent. Katalonien stod 2025 för nära fyra av tio anmälningar, 5 913 fall. Därefter kom Andalusien med 1 909, Valenciaregionen med 1 805 och Madrid med 1 269. Ministeriet påpekar att de grövsta intrången i någons hem är de färre, och att flertalet gäller tomma bostäder. En lägenhet som står tom mellan säsongerna ligger alltså i den kategori där anmälningarna är flest.

Det avgörande för en svensk ägare är inte hur stor sannolikheten är på en given adress. Det är vad som händer om det inträffar. Äganderätten ger inte rätt att själv byta lås och sätta ut den som tagit sig in. Utrymning ska gå genom domstol, i brottmål eller civilmål. Polisen kan agera vid pågående brott, och en anmälan samma dag har betydelse. Om personen redan befinner sig i en tom bostad som inte är någons hem, kräver polisen i regel ett domstolsbeslut.

Under hela den tiden är det ägaren som betalar. Avgiften till ägargemenskapen ligger kvar på den registrerade ägaren enligt lagen om horisontell egendom, oavsett vem som bor där. IBI, fastighetsskatten, följer fastigheten. Bolån, försäkring och sopavgift försvinner inte. Har ockupanten kopplat på el, vatten eller gas kan även de räkningarna, och skadorna, landa hos ägaren. Det finns ingen regel som fryser månadskostnaden för att bostaden är olovligen besatt. Varje månad utan besittning är en månad till av kostnader för en bostad ägaren inte kan använda, hyra ut eller sälja i normalt skick.

Tiden ska inte underskattas. Det finns ett förenklat civilrättsligt förfarande sedan Ley 5/2018, i artikel 250.1.4 i civilprocesslagen. Det kan användas av fysiska personer, och av vissa offentliga ägare och ideella organisationer, när någon sitter i bostaden utan titel och utan samtycke. Ockupanten har fem dagar på sig att visa en rätt till besittningen. Utan titel ska domstolen förordna om utrymning. Advokat och procurador behövs. Ett bolag som äger bostaden har en smalare väg in i just det förfarandet. Från den 3 april 2025 kan både intrång i bostad, artikel 202 i Código Penal, och olovlig ockupation, artikel 245, handläggas som juicio rápido efter Ley Orgánica 1/2025, om villkoren i artikel 795 i straffprocesslagen är uppfyllda. Det är en snabbare brottmålsrutin, inte en rätt till utrymning inom ett dygn. Förslaget om utrymning inom 24 timmar, som kongressen tog upp till behandling i maj 2026, är inte lag.

I ett okomplicerat fall kan det röra sig om månader. Om den som sitter där invänder, överklagar, byter personer i bostaden eller åberopar att barn eller resurssvaga personer finns där, drar processen ut på tiden. I belastade domstolar, framför allt i Katalonien, är mer än ett år inte ovanligt, och tvistiga ärenden kan pågå i flera år. Under hela den perioden står ägaren utanför och betalar. En bostad som ser billig ut vid visningen kan alltså bli en löpande kostnad utan motprestation, med en process som ägaren inte styr takten i.

Straffrätten skiljer på fallen. Intrång i någons bostad, allanamiento de morada, förutsätter att bostaden är någons hem. Ockupation av en fastighet som inte är det, usurpación, är ofta ett bötesbrott om inget våld har använts. Praxis godtar att även en säsongsbostad kan vara hem om den är inredd och faktiskt används. Ett tomt semesterhus faller oftare utanför den strängare bestämmelsen. Gränsen är en bevisfråga, och den hjälper inte ägaren med fakturan under tiden.

Egenmäktig utrymning är inte tillåten. Larm, granne eller förvaltare som kan anmäla samma dag, aktuell nota simple och en spansk advokat som kan ge in ansökan utan att ägaren först måste resa ner är det praktiska skyddet. Försäkringar som lovar utrymning bör läsas mot vad spansk rätt faktiskt tillåter. Ingen försäkring ersätter ett domstolsbeslut.

Egendomen i övrigt

En svensk medborgare får köpa bostad i Spanien. EU-medborgarskapet räcker. För tillträde behövs NIE. Köpet avslutas hos notarie med escritura pública och ska föras in i Registro de la Propiedad. Det är inskrivningen som skyddar mot senare överlåtelser och de flesta anspråk från tredje man.

Tre kontroller brukar fälla eller rädda ett köp. En aktuell nota simple visar ägare, inteckningar och belastningar. Registret och catastro ska beskriva samma fastighet. Ett skuldintyg från ägargemenskapen behövs, eftersom fastigheten svarar för obetalda avgifter för den förfallna delen av köpeåret och de tre föregående kalenderåren. Obetald IBI kan följa fastigheten. Vid köp i andra hand tillkommer överlåtelseskatt, ITP, ofta mellan 6 och 10 procent beroende på region. Nyproduktion beskattas med moms, normalt 10 procent, plus stämpelskatt.

Som ägare ingår man i en ägargemenskap. Årsstämman beslutar om budget och tilläggsdebiteringar. Stadgarna kan begränsa korttidsuthyrning. En bostad som står tom stora delar av året är också den bostad som syns i ockupationsstatistiken. Hur nycklar, larm och tillsyn sköts när ägaren är i Sverige är därför en del av köpet, inte en senare praktisk detalj.

Skatter och deklarationer

Den som inte är skattemässigt bosatt i Spanien beskattas där för spansk fastighet och spansk inkomst, inte för världsinkomsten. IBI betalas av ägaren och grundas på taxeringsvärdet. För en normal lägenhet rör det sig ofta om några hundra till omkring 1 500 euro om året.

IRNR lämnas på Modelo 210 även om bostaden står tom. Basen är 1,1 procent av taxeringsvärdet om värdet har reviderats inom den period lagen anger, annars 2 procent. Skatten är 19 procent av den basen för den som bor i ett EU-land eller i ett EES-land med effektivt informationsutbyte. För inkomståret 2025 lämnas deklarationen senast den 31 december 2026. För 2026 och senare löper fristen från den 1 april till den 31 december året efter. Hyresintäkt beskattas med 19 procent på netto för samma personkrets. Agencia Tributarias information ska läsas för det år inkomsten avser.

Vid försäljning tar Spanien ut 19 procent i kapitalvinstskatt på en EU-säljare. Köparen håller inne 3 procent. Kommunen kan ta ut plusvalía. Förmögenhetsskatt tas ut på spanska nettotillgångar över det statliga fribeloppet på 700 000 euro. Den statliga solidaritetsskatten tar sikte på spanska nettotillgångar över 3 miljoner euro och kan aktualiseras även där regionen har bonifierat förmögenhetsskatten. Tröskeln ska läsas i Ley 38/2022 för det aktuella året.

Sverige och Spanien har skatteavtal, förordning 1977:75. Inkomst av fastighet får beskattas där fastigheten ligger, artikel VI. Den som är obegränsat skattskyldig i Sverige tar upp hyra och kapitalvinst även här och begär avräkning, normalt på blankett SKV 2703. En tom utlandsbostad utlöser inte svensk årlig inkomstskatt. Mer än 183 dagar i Spanien under ett kalenderår, eller ekonomiskt centrum i Spanien, gör ägaren obegränsat skattskyldig där.

Ett spanskt skattebesked är ett förvaltningsbeslut med korta och formbundna frister. Ett missat datum stänger vägen.

Uthyrning

Hyreslagen ger hyresgästen i ett avtal om stadigvarande bostad minst fem år om värden är en fysisk person, och sju år om värden är en juridisk person. Därefter förlängs avtalet med ett år i taget i högst tre år, om ingen säger upp det. Värden ska säga upp minst fyra månader i förväg. I en zon som förklarats som ansträngd bostadsmarknad enligt Ley 12/2023 kan hyrestak och extraordinär förlängning tillkomma. En svensk privatperson med en bostad räknas normalt inte som stor fastighetsinnehavare enligt den lagen.

En hyresgäst som slutar betala är inte en ockupant. Den saken går i ett hyresmål. Men även det målet tar tid, och även då löper avgift till ägargemenskapen, IBI och lån vidare.

Korttidsuthyrning styrs av regionala regler, av stadgarna och av det statliga registret i Real Decreto 1312/2024, med verkan från den 1 juni 2025.

Arv och testamente

EU:s arvsförordning 650/2012 pekar ut lagen i hemvistlandet, om inte den avlidne i testamente valt sitt medborgarlands lag. En svensk kan välja svensk arvsrätt. Det valet styr inte spansk arvsskatt. Den tas ut på fast egendom i Spanien oavsett var arvingen bor. Efter EU-domstolens dom i mål C-127/12 får även arvingar utanför Spanien använda regionens regler. I Andalusien och Valencia är bonifikationen för make, barn och föräldrar i praktiken mycket hög om deklarationen lämnas i tid. Fristen är sex månader. Sverige har ingen arvsskatt sedan den 1 januari 2005. Arvingarna behöver NIE, dödsfallsintyg och ofta en spansk accept hos notarie. Ett spanskt testamente, samordnat med det svenska och med ett uttryckligt lagval, gör registreringen enklare. Giftorätt är en separat fråga. En ockuperad bostad i ett dödsbo förlänger både kostnaden och boutredningen. Arvingarna ärver betalningsansvaret tillsammans med processen.

De två dekreten

Regeringen beslutade den 29 september 2026 om två kungliga dekretlagar. Kongressen upphävde båda den 2 oktober, med stöd av artikel 86.2 i författningen. Upphävandena finns i BOE-A-2026-20526 och BOE-A-2026-20527. Dekreten gäller inte. Det som gällde den 30 september gäller igen. Hade de blivit bestående hade de främst träffat den som hyr ut som permanentbostad: uppskjuten vräkning av vissa resurssvaga hushåll till 2030, förlängning av vissa avtal och, i det andra dekretet, nya fem- eller sjuårsperioder med en ersättning på minst tolv månadshyror vid uppsägning. Ockupation utan avtal reglerades inte för en privat ägare. Det första dekretet kunde skjuta upp avhysning av en resurssvag person utan titel när sökanden var en angiven spekulativ enhet. Att dekreten föll ändrar alltså inte den risk som beskrivs ovan.

Sverige och Spanien

I Sverige betalar en privatperson 1,5 procent i stämpelskatt vid lagfart på ett småhus. Fastighetsavgiften för ett färdigbyggt småhus är takad, för 2026 vid 10 425 kronor. Det finns ingen skatt på att bostaden står tom, ingen förmögenhetsskatt och ingen arvsskatt. En olovlig besittning av en villatomt är i praktiken en polis- och besittningsfråga med en annan takt än i Spanien.

I Spanien är köpet flera procentenheter dyrare, deklarationen årlig även om bostaden står tom, och försäljning och arv långsammare. Den stora skillnaden för en svensk köpare är ändå ockupationen. I Sverige finns ingen motsvarande ordning där en tom semesterbostad kan vara upptagen i månader eller år, medan ägaren fortsätter att betala ägargemenskap, skatt och lån och väntar på domstol. Den risken är en del av priset, även när visningen är solig och taxeringsvärdet ser lågt ut.

Källor

• Spaniens inrikesministerium/EFE – kriminalstatistik över intrång och olovlig ockupation
• Lagen om horisontell egendom (Ley de Propiedad Horizontal)
• Ley 5/2018 och artikel 250.1.4 i civilprocesslagen
• Código Penal, artiklarna 202 och 245
• Ley Orgánica 1/2025 och artikel 795 i straffprocesslagen
• Agencia Tributaria – Modelo 210 och IRNR
• Ley 38/2022 om solidaritetsskatten
• Skatteavtalet mellan Sverige och Spanien, förordning 1977:75, artikel VI
• Skatteverket, blankett SKV 2703
• Ley 12/2023 om hyresregleringen
• Real Decreto 1312/2024 om korttidsuthyrning
• EU:s arvsförordning 650/2012
• EU-domstolens mål C-127/12
• BOE-A-2026-20526 och BOE-A-2026-20527 – upphävandena av de två dekreten
• Artikel 86.2 i Spaniens författning